La loi de finances 2025 a redessiné la fiscalité du LMNP en imposant la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value de revente. Sur le papier, c'est une mauvaise nouvelle. Dans les faits, c'est ce qui rend la détention longue mécaniquement gagnante.
AURUS, expert-comptable spécialisé en LMNP à Saint-Étienne et Roanne, décrypte la réforme et présente les scénarios chiffrés.
1. Comprendre la réintégration des amortissements
Avant 2025, en LMNP au régime réel, vous déduisiez chaque année des amortissements (en moyenne 2,5 à 3 % de la valeur du bien hors terrain) sans aucune contrepartie au moment de la revente. La plus-value se calculait sur le prix d'acquisition d'origine, ignorant complètement les amortissements pratiqués. C'était un avantage fiscal majeur, devenu structurel pour le statut.
Depuis 2025, la donne change : les amortissements déduits viennent gonfler la plus-value imposable à la revente, en venant minorer le prix d'acquisition retenu pour le calcul. Concrètement : sur un bien à 200 000 €, avec 70 000 € d'amortissements déduits sur 12 ans, le calcul de plus-value se fait désormais comme si vous l'aviez acheté 130 000 €.
Exemple chiffré : avant et après réforme
Bien acheté 200 000 € en 2013, revendu 280 000 € en 2025. Amortissements cumulés : 70 000 €. Travaux retenus : 10 000 €.
Avant 2025 : plus-value = 280 000 − (200 000 + 10 000) = 70 000 € imposables.
Après réforme : plus-value = 280 000 − (200 000 − 70 000 + 10 000) = 140 000 € imposables. L'assiette double.
2. Les abattements pour durée de détention restent intacts
C'est le point crucial que beaucoup d'investisseurs ratent : la réforme ne touche pas le mécanisme d'abattement progressif pour durée de détention. Or ce mécanisme aboutit à une exonération totale, et il s'applique sur l'assiette élargie.
Au-delà de 22 ans de détention, l'impôt sur le revenu sur la plus-value est totalement exonéré. Au-delà de 30 ans, les prélèvements sociaux le sont également. Vendre après 30 ans = zéro impôt sur la plus-value, quelle que soit l'assiette.
3. Scénarios comparés — 10, 22 et 30 ans de détention
Même bien, même prix d'acquisition (200 000 €), même prix de revente (280 000 €), même cumul d'amortissements (70 000 €).
| Horizon de détention | Vente à 10 ans | Vente à 22 ans | Vente à 30 ans |
|---|---|---|---|
| Plus-value imposable brute | 140 000 € | 140 000 € | 140 000 € |
| Abattement IR | 30 % | 100 % | 100 % |
| Abattement prélèvements sociaux | 9 % | 60 % | 100 % |
| Impôt total estimé (IR 19 % + PS 17,2 %) | ≈ 38 600 € | ≈ 9 600 € | 0 € |
| Net vendeur (sur 280 000 € de prix) | 241 400 € | 270 400 € | 280 000 € |
Calculs indicatifs, hors surtaxe sur les plus-values élevées et hors frais de vente.
4. Optimisations et cas particuliers
Résidences de services : hors réintégration
Les biens loués en résidence de services (étudiantes, seniors, EHPAD, affaires) avec un bail commercial restent dans l'ancien régime : pas de réintégration des amortissements à la revente. C'est un argument à intégrer dans l'arbitrage entre acquisition d'un T2 résidentiel et investissement en résidence gérée.
Micro-BIC vs régime réel
Le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50 % en LMNP classique, 30 % en meublé touristique non classé) ne génère pas d'amortissement et n'est donc pas concerné par la réintégration. Le régime réel reste fiscalement plus performant pendant la détention (revenus locatifs souvent neutralisés), mais ce calcul doit désormais intégrer la durée de détention prévue.
Meublés touristiques : la loi Le Meur change la donne
Pour les meublés de tourisme (type Airbnb), l'abattement micro a été drastiquement réduit en 2025 (30 % au lieu de 71 %), et le régime réel devient quasi obligatoire au-delà d'un revenu modeste. Couplé à la réintégration des amortissements, cela rend les meublés touristiques courte durée nettement moins attractifs hors zones tendues.
5. Opportunités LMNP à Saint-Étienne et Roanne
À Saint-Étienne, les T2 récents en centre-ville se négocient entre 1 500 et 2 200 €/m² selon le quartier (Bellevue, Saint-Roch, Carnot), pour des loyers meublés autour de 11 à 13 €/m². Rendement brut moyen : 6,5 à 8 %. À Roanne, l'hyper-centre tourne autour de 1 200 €/m² pour 10 à 12 €/m² de loyer, soit du 7 à 9 % brut sur un T2 ou un T3 récent.
Sur ces marchés à rendement, la stratégie de détention longue (22 ans et au-delà) prend tout son sens : le rendement annuel finance le crédit pendant 15-20 ans, et l'exonération de plus-value transforme la sortie en quasi-pure trésorerie nette.
Comment AURUS vous accompagne
Comment AURUS vous accompagne en LMNP
Audit LMNP gratuit
Diagnostic de votre régime actuel, simulation micro vs réel, recalcul de la plus-value latente après réforme.
Stratégie de détention
Modélisation à 10, 22 et 30 ans pour aligner votre fiscalité sur vos objectifs (revenus, transmission, revente).
Suivi comptable annuel
Liasse 2031, calcul des amortissements, suivi des reports déficitaires et coordination avec votre déclaration IR.
Transmission et arbitrages SCI
Étude du passage en société, démembrement, donation : on cadre l'opération avec votre notaire.
Questions fréquentes
Aller plus loin
Audit LMNP gratuit
30 minutes pour passer en revue votre stratégie de détention et chiffrer l'impact de la réforme sur votre bien.
